Après avoir fait trembler les marchés financiers à la fin de juin, l’onde de choc du « Brexit » touche désormais l’immobilier britannique. Depuis lundi 4 juillet pas moins de sept groupes financiers ont été contraints de geler leurs fonds immobiliers, face à l’afflux de demandes d’investisseurs apeurés souhaitant récupérer leurs placements.
A eux seuls ils représentent un encours de 18 milliards de livres, soit plus de 21 milliards d’euros. Et la liste pourrait s’allonger, car les investisseurs redoutent de voir les entreprises déserter les bureaux de Londres.
Ce mouvement de panique pourrait-il se propager en France ? A priori non, puisque si les entreprises britanniques déménagent, ce sera pour s’installer dans l’Union européenne et donc, notamment, en France.
Mais cet événement met en lumière la véritable faiblesse des placements immobiliers : leur liquidité. Et il n’est pas sans rappeler la crise des sociétés civiles de placement immobilier des années 1990 (les SCPI achètent des immeubles, des commerces, et redistribuent une partie des loyers à leurs porteurs de parts, sous la forme de dividendes).
A cette époque, la crise du marché du bureau à Paris (il y avait plus de 5 millions de mètres carrés de bureaux inoccupés) avait engendré une hausse du taux de vacance et une chute des loyers. Les SCPI s’étaient alors montrées incapables de rembourser les investisseurs, et ce, durant plusieurs années, le temps pour certaines de vendre une partie de leurs actifs et d’ajuster fortement à la baisse le prix de leurs parts.
Les fonds britanniques semblaient protégés de ce risque, puisqu’ils détenaient en moyenne plus de 10 % de cash. Mais devant un afflux de ventes, cette trésorerie se révèle insuffisante.
Des règles propres à chaque produit
En France aussi les différents placements ont leurs règles propres pour gérer le risque de liquidité. Les OPCI (organismes de placements collectifs dans l’immobilier) ont ainsi l’obligation d’avoir en réserve 10 % de liquidités pour honorer les demandes de rachat.
Du côté des SCPI, la situation varie en fonction de leur statut. Si elles sont à capital fixe, la cession de parts se réalise sur le marché secondaire organisé par la société de gestion, en général une fois par mois. Elle concentre les ordres des acheteurs qui fixent un prix plafond et ceux des vendeurs qui déterminent un prix plancher.
Mais quand il n’y a pas d’acheteur, il devient impossible de vendre sauf à brader, et ce, même dans une période calme. Un exemple, la part de la SCPI de Buroboutic vaut 223 euros à la vente actuellement, contre 260 euros, il y a deux ans.
Dans les SCPI à capital variable, c’est la société qui rachète ses parts. Elle en fixe le prix avec un écart (une décote) pouvant atteindre jusqu’à 10 % de la valeur de ses immeubles. L’opération peut donc être rapide. Mais attention, cela ne fonctionne que si les parts rachetées puis annulées par la SCPI sont compensées par de nouvelles souscriptions. S’il y a un déséquilibre, la société risque de se retrouver à court de liquidités.
Le joker de l’assurance-vie
Pour pallier ce risque, l’Association des porteurs de parts de SCPI (APPSCPI) a demandé aux sociétés de se doter d’un fonds de remboursement. Alimenté par la vente de quelques immeubles, il permet de faire face à une augmentation (limitée) des demandes de retraits.
Mais dans le scénario noir où une SCPI serait incapable de répondre pendant plus d’un an aux demandes de retraits, elle devrait adopter des mesures drastiques, comme vendre des immeubles ou passer en capital à taux fixe. La liquidité serait alors progressivement retrouvée au prix d’un effondrement de la valeur de la part.
Un bon moyen de garantir la liquidité future d’un investissement immobilier consiste à le loger dans un contrat d’assurance-vie. Dans ce cas, c’est l’assureur qui s’occupera de la vente des parts lorsque l’ordre lui sera donné, que ce soit des SCPI à capital fixe ou variable ou des OPCI, et créditera le compte. C’est pour cela que les compagnies d’assurance limitent souvent l’enveloppe accordée à ces produits dans leurs contrats et prévoient des pénalités de sorties dans les premières années de détention.
Johan Deschamps
(Source: Le Monde)