![](\"http:\/\/i-cms.journaldunet.com\/image_cms\/350\/10234433-crowdfunding-immobilier-comment-eviter-les-mauvais-projets.jpg\")
<\/p>\n<\/p>\n
Investir dans la promotion immobili\u00e8re peut rapporter jusqu’\u00e0 12% par an. Mais le risque de tout perdre existe. Voil\u00e0 ce qu’il faut savoir pour ne pas se tromper.<\/p>\n
L’engouement pour le crowdfunding immoblier est palpable. Sur les 9\u00a0premiers mois de l’ann\u00e9e\u00a02015, les fonds r\u00e9unis via ce mode de financement atteignent 38,2\u00a0millions d’euros. “Soit une multiplication par plus de\u00a010\u00a0par rapport \u00e0 l’ensemble des montants collect\u00e9s en 2014”, analysent le cabinet de conseil en financement des PME CM Economics et le sp\u00e9cialiste de la gestion de patrimoine Eden Finances, \u00e0 l’origine de ces chiffres.<\/p>\n
Il faut dire que le crowfunding immobilier, qui consiste, par l’interm\u00e9diaire d’une plateforme en ligne, \u00e0 lever des fonds aupr\u00e8s d’investisseurs particuliers pour permettre aux promoteurs de boucler le financement de leurs programmes, a de quoi s\u00e9duire. Pour un ticket d’entr\u00e9e de 1\u00a0000\u00a0euros minimum, voire 500\u00a0seulement sur certains sites, l’\u00e9pargnant peut esp\u00e9rer jusqu’\u00e0 12% de rendement annuel, net de frais de gestion mais brut d’imp\u00f4ts.<\/p>\n
Simple \u00e0 accomplir \u2013 il suffit de s’inscrire sur la plateforme de crowdfunding de son choix, de consulter les offres d’investissement, de souscrire en ligne et de signer \u00e9lectroniquement son bulletin de participation \u2013 la d\u00e9marche n’en est pas pour autant exempte de tout risque\u00a0: celui de perte de l’investissement, partielle ou totale, existe. Alors comment le minimiser\u00a0? Comment s\u00e9curiser son investissement\u00a0?<\/p>\n
<\/p>\n
Premier imp\u00e9ratif\u00a0: s’assurer du s\u00e9rieux de la plateforme. “Le mieux est de passer par une plateforme agr\u00e9\u00e9e Conseiller en investissement participatif par l’AMF”, conseille Bertrand Birade, responsable du financement des projets de la soci\u00e9t\u00e9 de promotion immobili\u00e8re B\u00e9carr\u00e9. D’aucun dirait que ce dernier pr\u00eache un peu pour sa paroisse, puisqu’il esp\u00e8re lui-m\u00eame obtenir le pr\u00e9cieux s\u00e9same pour Caerus-immobilier, une nouvelle plateforme de crowdfunding immobilier qui devrait bient\u00f4t ouvrir et dont il est directeur g\u00e9n\u00e9ral. Toujours est-il que le statut de “CIP” constitue un \u00e9l\u00e9ment diff\u00e9renciant appr\u00e9ciable \u00e0 l’heure o\u00f9 les acteurs sont l\u00e9gions\u00a0: quelques 25\u00a0plateformes de crowdfunding immobilier ont \u00e9t\u00e9 recens\u00e9es fin\u00a02015, contre moins d’une dizaine en d\u00e9but d’ann\u00e9e derni\u00e8re.<\/p>\n
Autre choix dans lequel ne pas se tromper, celui du promoteur \u00e0 soutenir. “En-est-il \u00e0 sa premi\u00e8re op\u00e9ration\u00a0? A-t-il d\u00e9j\u00e0 une exp\u00e9rience dans la promotion immobili\u00e8re\u00a0? Autant de questions \u00e0 se poser avant d’investir”, pr\u00e9vient Jonathan Dhiver, fondateur du site d’informations MeilleureSCPI.com.<\/p>\n
L\u00e0, les plateformes de financement participatif affirment veiller au grain. “On porte une attention toute particuli\u00e8re \u00e0 la capacit\u00e9 de gestion des promoteurs, \u00e0 leur capacit\u00e9 \u00e0 assurer la p\u00e9rennit\u00e9 de leur entreprise, assure Souleymane Galadima, cofondateur de Wiseed qui, avec Anaxago et Lymo, truste le march\u00e9. On s’int\u00e9resse notamment \u00e0 leur structure capitalistique, on regarde si les fondateurs de la soci\u00e9t\u00e9 sont toujours majoritaires, aux \u00e9l\u00e9ments op\u00e9rationnels et aux \u00e9l\u00e9ments comptables et financiers sur les trois\/quatre derni\u00e8res ann\u00e9es. Mais cela n’emp\u00eache pas les particuliers de se renseigner sur les programmes qui ont d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 livr\u00e9s par le promoteur qu’il envisage de soutenir, de consulter des avis laiss\u00e9s sur lui\u2026”<\/p>\n
Bertrand Birade le rejoint\u00a0: selon lui, il n’y a rien de tel que la long\u00e9vit\u00e9 d’un promoteur pour prouver son s\u00e9rieux. “Lorsqu’on est promoteur, on n’a pas le droit \u00e0 l’erreur. Un promoteur qui perd de l’argent sur une op\u00e9ration peut d\u00e9poser le bilan dans la foul\u00e9e”. Le choix du promoteur, laisse-t-il entendre, est presque plus important que le choix du programme en lui-m\u00eame. “Beaucoup de banquiers disent qu’un bon projet r\u00e9alis\u00e9 par un mauvais promoteur est risqu\u00e9 alors qu’un projet moyen r\u00e9alis\u00e9 avec un bon promoteur est largement maitrisable”.<\/p>\n
Pour autant, pas question de l\u00e9siner sur la qualit\u00e9 de l’op\u00e9ration. Premier crit\u00e8re \u00e0 examiner\u00a0de pr\u00e8s\u00a0: son emplacement. “Il ne faut pas retenir les programmes situ\u00e9s dans des villes de r\u00e9gion de second rang, ass\u00e8ne Jonathan Dhiver. Il faut aussi \u00e9viter les secteurs o\u00f9 il y a d\u00e9j\u00e0 eu beaucoup de constructions en Scellier, Duflot ou Pinel, comme c’est le cas \u00e0 Toulouse notamment, et privil\u00e9gier les secteurs o\u00f9 la demande en termes d’achat est forte.” Et d’insister\u00a0: “Si le choix de la localisation est mauvais, le programme ne se vendra pas et l’investisseur ne r\u00e9cup\u00e9rera pas son argent.”<\/p>\n
Un emplacement qui se doit d’\u00eatre strat\u00e9gique, donc, et, pour Souleymane Galadima, visit\u00e9 par les \u00e9pargnants int\u00e9ress\u00e9s si \u00e7a leur est possible\u00a0: “Nos directeurs de d\u00e9veloppement se d\u00e9placent sur les terrains mais rien n’interdit aux investisseurs, s’ils r\u00e9sident \u00e0 proximit\u00e9 de l’op\u00e9ration, d’en faire autant. Cela peut leur permettre de relever la proximit\u00e9 \u00e9ventuelle de lignes \u00e0 haute tension, par exemple, ou d’une cit\u00e9 \u00e0 la r\u00e9putation sulfureuse, qui peut malheureusement constituer une faiblesse pour le programme.”<\/p>\n
Se rendre sur place, c’est aussi ce que ferait Marc G\u00e9doux, \u00e0 la t\u00eate de la soci\u00e9t\u00e9 de promotion immobili\u00e8re Pierre Etoile, s’il devait lui-m\u00eame investir en crowdfunding immobilier. “En g\u00e9n\u00e9ral, il y a un bureau de vente sur le terrain. J’irais, et j’interrogerais le vendeur. Je lui demanderais, entre autres, si le programme se vend bien”, confie le promoteur.<\/p>\n
Car le taux de pr\u00e9 commercialisation du programme a aussi son importance. “Les op\u00e9rations s\u00e9lectionn\u00e9es par nos \u00e9quipes affichent g\u00e9n\u00e9ralement un taux de pr\u00e9 commercialisation de 50% \u00e0 80%, explique Souleymane Galadima. 50%, c’est le minimum que demandent les banques. Les op\u00e9rations qui pr\u00e9sentent un niveau de pr\u00e9 commercialisation de 80% sont celles pour lesquelles nous sommes arriv\u00e9s tardivement, voire lorsqu’il s’agit d’un refinancement.” Quelle diff\u00e9rence pour l’investisseur\u00a0? “Investir dans un programme pr\u00e9 commercialis\u00e9 \u00e0 50% lui offrira une rentabilit\u00e9 sup\u00e9rieure, car le niveau de risque est plus important. Le promoteur accepte de payer la “surcote” li\u00e9e au risque.”<\/p>\n
“Pour se d\u00e9cider entre deux projets, l’\u00e9pargnant peut \u00e9galement regarder du c\u00f4t\u00e9 de la valeur commerciale du programme, ajoute Bertrand Bertrand Birade. Est-il bien plac\u00e9\u00a0? Le prix de vente correspond-il \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9 du march\u00e9 locale\u00a0? Autant de questions \u00e0 se poser.”<\/p>\n
Autre \u00e9l\u00e9ment en prendre en compte, l’\u00e9tat d’avancement du projet. Pour Marc G\u00e9doux, l’important, est de ne pas investir dans un projet pour lequel le permis de construire n’a pas encore \u00e9t\u00e9 obtenu. “Les bons projets sont ceux pour lesquels les permis de construire sont op\u00e9rationnels, voire purg\u00e9s de tout recours”. Un terme jargonneux pour signifier que, pass\u00e9 un d\u00e9lai de deux mois apr\u00e8s l’obtention du permis de construire, plus aucun tiers ne peut s’opposer \u00e0 la r\u00e9alisation de l’op\u00e9ration, et donc que celle-ci ne risque pas d’\u00eatre retard\u00e9e pour cette raison. Wiseed, assure Souleymane Galadima, ne mange pas de ce pain-l\u00e0\u00a0: “Aucun projet n’a \u00e9t\u00e9 financ\u00e9 sans le permis de construire purg\u00e9”.<\/p>\n
Le promoteur met aussi l’accent sur le niveau de financement du programme. “Les bons projets sont ceux pour lesquels il ne manque plus que quelques fonds pour d\u00e9marrer l’op\u00e9ration. Peu importe s’il s’agit d’un petit programme ou d’un gros.”<\/p>\n
Dernier point \u00e0 examiner avant de se lancer\u00a0: l’obtention de la Garantie financi\u00e8re d’ach\u00e8vement (GFA). “Obligatoire et devant \u00eatre souscrite au plus tard pour la signature des actes authentiques devant le notaire, elle garantit que chantier ira jusqu’\u00e0 sa fin, explique Bertrand Birade. Si le promoteur n’arrive plus \u00e0 payer une entreprise, c’est la banque qui prendra le relai. C’est donc un vrai plus s’il a d\u00e9j\u00e0 obtenu un accord de GFA”.\u00a0L\u00e0 encore, la plateforme fond\u00e9e par Souleymane Galadima fait figure de bon \u00e9l\u00e8ve\u00a0: “Nous finan\u00e7ons les projets avec la GFA activ\u00e9e ou avec un accord pr\u00e9liminaire conditionn\u00e9 \u00e0 notre apport de fonds propres”.<\/p>\n
Attention toutefois\u00a0: si la GFA garantit que le projet immobilier sera achev\u00e9, m\u00eame en cas de d\u00e9faillance du promoteur, elle ne garantit en rien son rendement. “Le rendement du projet sera d\u00fb \u00e0 la capacit\u00e9 du promoteur \u00e0 intelligemment mener \u00e0 bien son projet, insiste Bertrand Birade, et \u00e0 trouver des solutions profitables aux diff\u00e9rentes difficult\u00e9s, commerciales, techniques, administratives, d’un projet immobilier.” Voil\u00e0 qui est dit.<\/p>\n
Justine Gay<\/p>\n